गृहनिर्माण संस्थेच्या थकबाकीची वसुली व सुधारित सहकार कायदा

सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्यामागचे उद्देश प्रामुख्याने, तिचे सदस्य व त्यांचे कुटुंबीय यांना निवारा उपलब्ध करून देणे व अशा निवाऱ्याची योग्य प्रकारे देखभाल व व्यवस्थापन करणे हेच असतात. त्यामागे कोणताही व्यावसायिक उद्देश नसतो. संस्थेच्या उपविधीप्रमाणे संस्थेच्या मालमत्तेचे व्यवस्थापन, देखभाल व प्रशासन करणे ही सर्व सदस्यांची सांधिक आणि वैयक्तिक जबाबदारी व कर्तव्यही असते. त्यामुळे या उद्दिष्टपूर्तीसाठी लागणारा खर्च संस्थेने वाटून दिल्याप्रमाणे उचलणे ही सुद्धा प्रत्येक सदस्याची कायदेशीर आणि नैतिक जबाबदारी व कर्तव्य असते. आपल्या गृहनिर्माण संस्थेचा कारभार केवळ आपण दिलेल्या आर्थिक योगदानावरच अवलंबून आहे याची जाणीव प्रत्येक सदस्याने ठेवणे आवश्यक आहे.

गृहनिर्माण संस्थेचे सदस्य व त्यांचे कुटुंबीय सतत एकमेकांच्या निकट वा संपर्कात असतात. त्यामुळेच गृहनिर्मााण संस्थेचा कारभार अधिकाधिक कार्यक्षम व सुलभतेने चालवण्यासाठी संस्थेचे सदस्य सांघिक भावनेने व सामंजस्याने सर्व प्रकारचे योगदान देतील असे अपेक्षित असते. तरीही बहुतांश गृहनिर्माण संस्थांमध्ये बरेच सदस्य याबाबतीत बेपर्वा असतात. काही सदस्य वैयक्तिक अडचणींमुळे, उदासीनतेने वा अनवधानाने, तर काही सदस्य जाणूनबुजून आपले आर्थिक योगदान वेळेवर संस्थेकडे जमा करीत नाहीत व त्यामुळे अशा संस्था सतत आर्थिक चणचण अनुभवतात. मुंबईसारख्या महानगरात जिथे महापालिकेचा मालमत्ता कर व पाणीपट्टी भरण्याची जबाबदारी संस्थेवरच असते तिथे ही परिस्थिती अधिकच गंभीर असते.

गृहनिर्माण संस्थांचे पदाधिकारी आपापले नोकरी व्यवसाय सांभाळून उरलेल्या वेळात संस्थेचा कारभार स्वयंसेवी वृत्तीने सांभाळण्याचा प्रयत्न करीत असतात. त्यामुळे वसुलीसाठीच्या कारवाईला आवश्यक तेवढा वेळ त्यांना देता येत नाही व त्याचाच गैरफायदा काही बेपर्वा सदस्य घेत असतात. या संदर्भाने गृहनिर्माण संस्थांना सदस्यांकडून येणे असलेल्या रकमांची वसुली (housing society dues recovery) करण्याबाबत सुधारित सहकार कायद्याच्या अनुषंगाने कोणत्या कायदेशीर तरतुदी आहेत याचा विचार करू या.

गृहनिर्माण संस्थेच्या थकबाकीची वसुली – housing society dues recovery:

सुधारित अधिनियमातील कलम १५४ व १ ( ११ ) मध्ये कसुरदार ‘म्हणजे देयक वा नोटीस बजावल्यापासून तीन महिन्यांत संस्थेची देणी देण्यास कसूर करणारा सदस्य / सदनिकाधारक / भोगवटादार, तसेच कलम १५४-१ ( १२ ) मध्ये देणी ‘म्हणजे लागू असलेल्या तरतुदीनुसार देयकाद्वारे वा लेखी नोटिसीद्वारे संस्थेने मागणी केलेली व सदस्याकडून येणे असलेली रक्कम, असे स्पष्ट करण्यात आले आहे.

उपविधी ७० ( ब ) मध्ये सदस्याने देखभाल व सेवाशुल्क भरण्यास कसूर केल्यास समिती अशा सदस्याविरुद्ध अधिनियमातील कलम ९१ किंवा १०१ खाली वसुलीची (housing society dues recovery) कार्यवाही करेल अशी तरतूद आहे. परंतु मूळ अधिनियमातील कलम १०१ आता गृहनिर्माण संस्थांसाठी गैरलागू करण्यात आले आहे व त्याऐवजी सुधारित अधिनियमातील कलम १५४ व २९ मध्ये गृहनिर्माण संस्थांना येणे असलेल्या सर्व रकमांची वसुली जमीन महसुलाच्या थकबाकीप्रमाणे करण्यासाठीच्या तरतुदी अंतर्भूत केल्या आहेत. त्यामुळे उपविधी ७० ( ब ) मधील कलम १०१ चा संदर्भ आता ‘ कलम १५४ ब २९ ‘ असा वाचावा. कलम ९१ मधील वाद – निवारणाबाबतच्या तरतुदी संस्थेची देणी वसूल करण्यासंदर्भात लागू होत नाहीत, कारण आता या वसुलीसाठी कलम १५४ व २९ खाली निबंधकाने दिलेले वसुलीचे प्रमाणपत्र अंतिम असून कोणत्याही न्यायालयात त्यावर विवाद करता येणार नाही अशी स्पष्ट तरतूद आहे. त्यामुळे उपविधी ७० ( ब ) मधील कलम ९१ चा संदर्भ निरर्थक आहे. उपविधी ७१ मध्ये सदस्याने थकविलेल्या आकारणीवर दरसाल २१ टक्क्यांपर्यंत सदस्य मंडळ ठरवेल त्या दराने व्याज आकारणी आवश्यक असेल अशी तरतूद आहे.

आता अधिनियमाच्या कलम १५४ ब २९ प्रमाणे गृहनिर्माण संस्थेने, तिची देणी वसूल करण्यासाठी किंवा तिच्या दुरुस्ती व देखभाल खर्चाच्या बांधकाम खर्चाच्या आणि सेवा आकाराच्या वसुलीसाठी केलेल्या अर्जावरून, निबंधकास त्याला योग्य वाटेल अशी चौकशी केल्यावर, थकबाकी म्हणून येणे असलेल्या रकमेचे वसुलीचे प्रमाणपत्र देता येईल. संबंधित संस्थेने मात्र थकबाकीच्या संबंधांतील लेख्यांचे विवरणपत्र आणि विहित करण्यात येईल त्याप्रमाणे कोणतेही इतर दस्तऐवज निबंधकास सादर करणे आवश्यक आहे. पुढे अशीही तरतूद आहे की, जर निबंधकाची खात्री झाली की संबंधित संस्थेने वसुलीची कारवाई करण्यात कसूर केली आहे, तर निबंधकास स्वतः होऊन वसुलीचे प्रमाणपत्र देता येईल व असे प्रमाणपत्र संबंधित संस्थेने केलेल्या अर्जावरून देण्यात आले असल्याचे मानण्यात येईल.

निबंधकाने दिलेले वसुलीचे प्रमाणपत्र त्यात नमूद थकबाकीच्या रकमेचा निर्णायक ‘ पुरावा असेल व ही रक्कम अमलात असलेल्या कायद्यानुसार जमीन महसुलाच्या थकबाकीप्रमाणे वसूल करण्यायोग्य असेल. या प्रमाणपत्राबाबत कलम १५४ अन्वये निबंधकाकडे वा राज्य सरकारकडे पुनरीक्षण ( revision ) अर्ज करता येईल, परंतु ते कोणत्याही न्यायालयात विवाद करण्यास पात्र असणार नाही. कसूरदार व्यक्तीस जर कलम १५४ अन्वये पुनरीक्षण अर्ज करावयाचा असेल, तर प्रमाणपत्रान्वये देय असलेल्या रकमेच्या किमान ५०% रक्कम संस्थेकडे जमा करणे बंधनकारक आहे. संस्थेस देय असलेली थकबाकी व व्याजाची रक्कम आणि वसुलीसाठी आलेला खर्च यांची फेड होईपर्यंत किंवा निबंधकाचे समाधान होईल अशा रीतीने अशा रकमेच्या फेडीबाबत तारण देण्यात येईपर्यंत जिल्हाधिकारी वा निबंधक कायदेशीर तरतुदीनुसार खबरदारीच्या उपाययोजना करू शकतात- अशा उपाययोजनांमध्ये संबंधित कसूरदार व्यक्तीची स्थावर जंगम मालमत्ता जप्त करणे, अशा जप्त केलेल्या मालमत्तेच्या लिलावातून जमा झालेल्या रकमेमधून संस्थेला देय असलेल्या सर्व रकमा संस्थेकडे जमा करणे या बाबी समाविष्ट असू शकतात.

नवीन कलम १५४ ब ७ मध्ये गृहनिर्माण संस्थेची देणी चुकती केल्याखेरीज सदस्याने केलेले सदनिका व शेअरचे विक्री हस्तांतरण परिणामकारक असणार नाही अशी स्पष्ट तरतूद आहे. कलम १५४-१० मध्ये संस्थेने निश्चित केलेल्या मुदतीत संस्थेची देणी चुकती करणे हे प्रत्येक सदस्याचे कर्तव्य आहे; तसेच कसूरदार सदस्य समितीचा सदस्य म्हणून नियुक्त वा स्वीकृत केला जाण्यास, निवडून दिला जाण्यास किंवा तिचा सदस्य म्हणून राहण्यास पात्र असणार नाही, अशा स्पष्ट तरतुदी आहेत.

वरील कायदेशीर तरतुदींच्या पार्श्वभूमीवर प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेने व समितीने थकबाकीच्या वसुलीसंदर्भाने कशी कार्यवाही करणे आवश्यक आहे:

• सर्वप्रथम प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेच्या समितीने उपविधी ६७ ( अ ) मधील तरतुदीनुसार प्रत्येक सदनिकेसाठी संस्थेच्या खर्चाच्या हिश्श्यापोटी सदस्याचा वाटा निश्चित करणे आणि त्यासाठीच्या देयकाचा नियत काळ व दिनांक ठरवणे आवश्यक आहे व त्यानुसार समितीने ठरविलेल्या दिनांकापूर्वी देयके बनवून ती प्रत्येक सदस्यापर्यंत नियमित पोचवणे ही सचिवाची जबाबदारी आहे.
• देयकातील देणी जर सदस्याने देय दिनांकापर्यंत दिली नाहीत तर पुढील देयकामध्ये थकबाकीवर सदस्य मंडळाने ठरवलेल्या दराने व्याज आकारणी करणे आवश्यक आहे.
• देयक वा मागणी नोटिस दिल्यापासून तीन महिन्यांच्या आत संस्थेकडे देणी जमा न करणाऱ्या सदस्यास ‘ कसूरदार ‘ धरून त्याचा मालमत्ता विक्रीचा अधिकार गोठवण्याची व समितीमध्ये सहभागी होण्याचा अधिकार रहित ठेवण्याची जबाबदारी समितीची आहे.

थकबाकीच्या वसुलीसाठी समितीने खालील कार्यवाही करावी:

१ ) दर महिन्याला कसूरदार सदस्यांची यादी त्या प्रत्येकाकडून देय असणाऱ्या रकमासहित संस्थेच्या नोटीस बोर्डावर लावावी.

२) सर्व थकबाकीवर सदस्य मंडळाने ठरवलेल्या दराने नियमित व्याज आकारणी करावी व ती पुढच्या देयकामध्ये देणी म्हणून दाखवावी.

३) दर तीन महिन्यांनी सर्व कसूरदार सदस्यांना लेखी मागणी नोटिस पाठवून थकबाकी, व्याज व त्या महिन्याच्या देयकातील देणी त्वरित देण्याविषयी मागणी करावी.

(४) मधल्या काळात संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांनी कसूरदार सदस्यांना वैयक्तिक संपर्क साधून व गरज पडली तर समितीसमोर आणून थकबाकी त्वरित जमा करण्याविषयी आणि तसे न केल्यास होणाऱ्या परिणामांची सूचना देण्याचा प्रयत्न करावा.

(५) समितीने एक सीमा ठरवून, थकबाकी जर त्या सीमेबाहेर गेली तर अशा सदस्याला वकिलामार्फत मागणी नोटीस पाठवून थकबाकी व्याजासहित त्वरित देण्याची मागणी करावी.

(६) तरीही जर सदस्याने देणी संस्थेकडे जमा करण्यास दिरंगाई केली, तर संस्थेने वकिलामार्फत कलम १५४ ब २९ अनुसार कारवाई करावी, थकबाकी व व्याजाची रक्कम आणि वसुलीसाठी (housing society dues recovery) आलेला खर्च अशा सर्व रकमांची वसुली या कलमांतर्गत होऊ शकते.

हेही वाचा – गृहनिर्माण संस्थेच्या समितीचे अधिकार, जबाबदाऱ्या आणि कर्तव्ये

वरील लेख आपल्या सर्व मित्रांना शेअर करा. आपल्याला या लेखाबद्दल काही प्रश्न असल्यास, कृपया कमेंट करा.

आमच्या सोशल मीडिया व्हॉट्सअ‍ॅप, फेसबुक आणि टेलिग्राम ग्रुप मध्ये सामील होण्यासाठी येथे क्लिक करा !!