गृहनिर्माण संस्था कायदा वृत्त विशेष सरकारी कामे

गृहनिर्माण संस्थेची नोंदणी कधी करावी ? नोंदणीचे फायदे काय आहेत जाणून घ्या सविस्तर !

July 4, 2021 MSDhulap Team

गृहनिर्माण संस्थेच्या नियमाप्रमाणे 51 टक्के सदनिकांची विक्री झाल्यानंतर सोसायटीची (Gruhnirman Sanstha Nondani) नोंदणी करून द्यायची आहे. परंतु बिल्डर असे करत नाहीत उलट अनेक ठिकाणी असे निदर्शनास येत आहे की, बिल्डर प्रत्येक सदनिकाधारकाकडून किमान 1 वर्षे ते 3 वर्षे एवढा मेंटेनन्स आगाऊ फ्लॅट घेतानाच घेतात, जे पुर्णपणे चुकीचे आहे, आणि इथेच फसवणुकीला सुरवात होते, अशाप्रकारे प्रत्येक फ्लॅट धारकाकडून किमान 1 ते 3 वर्षांचा मेंटेनन्स आगाऊ घेतल्यामुळे एकूण रक्कम काही लाखांची होते, व बिल्डर त्याचा वापर करतो. त्यामुळे बिल्डर 1 ते 2 वर्षे सोसायटीच्या (Gruhnirman Sanstha Nondani) नोंदणी कडे लक्ष देत नाही, बिल्डरचे फ्लॅट्स विकलेले असतात त्यामुळे मेंटेनन्स घेऊनही सोयी आणि सुविधा बिल्डर देत नाही, बरीच छोटी मोठी कामे मुद्धाम अपूर्ण ठेवलेली असतात, आणि अशावेळेस अनेकांची अनेक मते येतात, तर खूप ठिकाणी काही सभासद एकत्र येउन स्वतःहून मेंटेनन्स गोळा करण्यास सुरुवात करतात, हे पूर्णपणे चुकीचे आहे, सोसायटीची नोंदणी नसताना अशाप्रकारे पैसे गोळा करणे बेकायदेशीर आहे व अशाप्रकारे पैसे गोळा करणारे एकप्रकारे गुन्ह्यास पात्र आहेत.

काही ठिकाणी बिल्डर सोसायटीची (Gruhnirman Sanstha Nondani) नोंदणी करून देण्यास तयार असतो मात्र, अतिउत्साही आणि अतिशहाणे काही सभासद नेमके आडवे येतात व बिल्डरने हे केलेलं नाही, बिल्डरने ते केलेलं नाही, हे काम अपूर्ण आहे ते काम अपूर्ण आहे अशी फक्त तोंडी सुरवात करून सोसायटीच्या नोंदणीला खीळ घालतात. अशात सुरवातीची 1 ते 2 वर्षे आरामात निघून जातात व बिल्डर आपल्याला हवी असलेली माणसे ओळखतो व त्यांनाच कमिटी मध्ये घेतो. बिल्डरने कोणतेही काम अपूर्ण ठेवलेले असेल तरीही एकदा का सोसायटीची नोंदणी झाली की त्याच्या माध्यमातून बिल्डरला लेखी कळवता येऊ शकते, त्याचा लेखी जाब विचारता येऊ शकतो.

Table of Contents

गृहनिर्माण संस्थेची नोंदणी – Gruhnirman Sanstha Nondani:

प्रत्येक गृहनिर्माण प्रकल्प उभा करताना बिल्डरच्या अनेक जबाबदाऱ्या असतात, त्यापैकी एक जबाबदारी म्हणजे संस्था नोंदणी करणे ही आहे. प्रकल्पातील किंवा इमारतीतील एकूण सदनिकांच्या 51% सदनिकांची विक्री झाली की, संस्था (Gruhnirman Sanstha Nondani) नोंदणी पुढील चार महिन्यात करणे बिल्डरवर बंधनकारक असते. बांधकाम सुरू असताना तसेच भोगवटा दाखला प्राप्त झाला नसला, तरीही संस्था नोंदणी करता येते. शक्य तितक्या लवकर संस्था नोंदणी करणे सदनिकाधारकांच्या हिताचे असते. संस्था नोंद झाली म्हणजे बिल्डर त्याच्या इतर जबाबदारीतून मुक्त झाला असे होत नाही. बिल्डर मोफा फायदा आणि रेरा कायद्यातील तरतुदींना बांधील आहे.

किमान किती सदनिकांची गृहनिर्माण संस्था नोंदणी होते?

किमान पाच सदनिकांची किंवा प्रकल्पातील एकूण सदनिकांच्या 51% सदनिकाधारक एकत्र येऊन संस्था स्थापन करू शकतात.

एकाच प्रकल्पात अनेक इमारती असल्यास गृहनिर्माण काय करावे?

इमारती पूर्ण होतील, तसतशा प्रत्येक इमारतीची वेगवेगळी संस्था नोंद करावी. पूर्ण होणाऱ्या इमारतीतील सदनिकाधारकांना नोंदणीकृत संस्थेत सभासद करून घेणे उत्तम पर्याय आहे. संपूर्ण प्रकल्‍पात एकच नोंदणीकृत संस्था असणे उत्तम, एकापेक्षा अधिक संस्था असल्यास गृहनिर्माण संघ स्थापन करून सामायिक सोयीसुविधांची मालकी व व्यवस्थापन गृहनिर्माण संघ स्थापन करून करावे लागते.

गृहनिर्माण संस्था नोंदणी करण्याचे फायदे:

१) संस्था म्हणजे सदनिकाधारकांची संघटना आहे. संघटन हीच शक्ती असते, एकी हेच बळ असते. गृहनिर्माण संस्था हे सदनिकाधारकांना एकत्र येऊन बिल्डरकडून सर्व हक्क, सेवा-सुविधा संपादित करण्यासाठी एक राजमार्ग असतो. बिल्डरला गृहनिर्माण संस्था नोंद करू न देता सदनिकाधारकांना एकत्र येऊ द्यायचं नसतं, एकटे पाडायचे असते, त्यामुळे संस्था (Gruhnirman Sanstha Nondani) नोंदणी करून दिली जात नाही.

२) संस्था नोंदणी झाली की, चार महिन्यात जमीन संस्थेच्या नावावर करून घेता येते. जमीन नावावर झाल्यास बिल्डरला बांधकाम आराखड्यात बदल करता येत नाही.

३) पार्किंग वाटप करणे ही संस्थेची जबाबदारी आहे. पार्किंग विक्री वाटपातून बिल्डर सदनिकाधारकांची फसवणूक करतात. ती फसवणूक टाळता येते.

४) सदनिका विक्री करायची असल्यास बिल्डर ना हरकत दाखल्यासाठी लाखो रुपये उकळतो, संस्था (Gruhnirman Sanstha Nondani) नोंदणी झाल्यास ही लूट रोखता येते.

५) बिल्डर जर त्यांच्या जबाबदाऱ्या पूर्ण करत नसेल, तर त्याच्यावर कायदेशीर कारवाई साठी सर्वांना वर्गणी काढणे, निर्णय घेणे सोपे होते.

६) संस्था नोंदणी (Gruhnirman Sanstha Nondani) लवकर झाल्यास बिल्डरला मेंटेनन्स साठी रक्कम द्यावी लागत नाही. बिल्डर जेव्हा मेंटेनन्स साठी रक्कम घेतो ती रक्कम मनमानी पद्धतीने खर्च करतो. संस्था स्थापन झाल्यास काटकसर करून मेंटेनन्स साठी होणाऱ्या खर्चाची बचत करता येते. तसेच जर स्थानिक प्राधिकरणाने पाण्याची व्यवस्था केली नसेल, तर सुरुवातीपासून पाण्यावर होणारा खर्च बिल्डरकडून वसूल करण्यासाठी आवश्यक कागदपत्रे तयार होतात.

७) प्रकल्प रेरा नोंदणी (Gruhnirman Sanstha Nondani) असेल आणि जर बिल्डर प्रकल्प पूर्ण करण्याच्या परिस्थितीत नसेल तर संस्थेच्या माध्यमातून स्वतः प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी मदत होते.

८) संस्था (Gruhnirman Sanstha Nondani) नोंदणी असल्यास सदनिकाधारकांकडून मेंटेनन्स गोळा करणे सोपे जाते, जे सदनिकाधारक मेंटेनन्स देत नाहीत त्यांच्याकडून वसुली करणे सहज शक्य होते.

९) विक्री न झालेल्या सदनिकांचा मेंटेनन्स बिल्डर कडून वसूल करता येतो.

बिल्डर जर मेंटेनन्स मागत असेल तर मेन्टेनन्स न देता गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्याबाबत आग्रह धरा. बिल्डर ने काम अपूर्ण ठेवले म्हणून संस्था (Gruhnirman Sanstha Nondani) नोंदणी करण्यास किंवा संस्थेचे कामकाज चालवायला घेण्यास टाळाटाळ करण्याची आडमुठी भुमिका प्रचंड मोठे नुकसान करते.बिल्डरने अपूर्ण ठेवलेल्या कामांबाबत बिल्डरला कायदेशीर नोटीस पाठवून सक्षम न्यायालयात दाद मागून न्याय मिळवता येतो.

सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या (Gruhnirman Sanstha Nondani) नोंदणीची प्रक्रिया नोंदणीपूर्वी होणा-या पहिल्या सर्वसाधारण सभेच्या कामकाजापासून सुरू होते. या सभेत संस्थेविषयी सविस्तर विचारविनिमय केला जातो.

मुख्य प्रवर्तकाची सर्वानुमते निवड केली जाते. संस्थेच्या नावाने बँकेत खाते उघडण्याची, त्याचप्रमाणे संस्थेचे नाव काय असावे हेही ठराव मंजूर केले जातात. नोंदणीपूर्वीचे वाद टाळण्यासाठी निबंधकाशी सल्ला मसलत करणे फायदेशीर ठरते. अन्यथा अडथळे निर्माण होऊ शकतात.

गृहनिर्माण संस्थेसंबंधित पुढील लेख देखील वाचा!