हाउसिंग सोसायटीचा पुनर्विकास बाबत सविस्तर माहिती – Housing Society Redevelopment

April 25, 2024 MSDhulap Team

हाउसिंग सोसायटीचा पुनर्विकास (Housing Society Redevelopment) मध्ये पारदर्शकता हा पुनर्विकासाचा गाभा आहे, यासंदर्भात अनेक तक्रारी आल्यामुळे ४ जुलै २०१९ रोजी तत्कालीन महाराष्ट्र सरकारने सहकार कायदा कलम ७९ (अ) सोसायटीसंदर्भातील पुनर्विकासासाठीची (Housing Society Redevelopment Guidelines) सुधारित मार्गदर्शक तत्त्वे जाहीर केली. ही ‘मार्गदर्शक तत्त्वे असल्यामुळे त्याचे सार पाळणे गरजेचे आहे, असे मुंबई उच्च न्यायालयाने नमूद केले आहे.

Table of Contents

हाउसिंग सोसायटीचा पुनर्विकास म्हणजे काय?

एखाद्या सक्षम प्राधिकरणाने सोसायटीची इमारत पडायला आली आहे किंवा राहण्यास धोकादायक झाली आहे किंवा त्यामुळे शेजारच्या इमारतींना धोका निर्माण झाला, असा अहवाल दिल्यास आणि विकास नियंत्रण नियमावलीनुसार (डीसी रूल्स) पुनर्विकास शक्य असेल, तर सोसायटीच्या सर्वसाधारण सभेमध्ये नोंदणीकृत उपविधींप्रमाणे (बाय-लॉज) पुनर्विकासाचा निर्णय घेता येतो. सक्षम प्राधिकरण म्हणजे कोण याबाबत स्पष्ट उल्लेख नाही; पण सोसायटीवर प्रशासक/प्राधिकृत अधिकारी नेमला असेल, तर त्यांना पुनर्विकासाचा निर्णय घेता येणार नाही.

हाउसिंग सोसायटीचा पुनर्विकास बाबत मार्गदर्शक तत्त्वे ! (Housing Society Redevelopment):

पहिली विशेष सवसाधारण सभा:

नवीन नियमावलीप्रमाणे आता एकूण सभासदांपैकी १/५ (पूर्वी १/४) सभासदांनी निवडून आलेल्या आणि कायद्यानुसार स्थापन झालेल्या कार्यकारिणीच्या सचिवांकडे पुनर्विकासाच्या योजना आणि सूचनांसह अर्ज करावा आणि विशेष सर्वसाधारण सभेची मागणी करावी.
असा अर्ज आल्यानंतर कार्यकारिणीने आठ दिवसांत त्यांच्या सभेत याची नोंद घेऊन त्यानंतर दोन महिन्यांच्या आत विशेष सवसाधारण सभा बोलवावी, मात्र सभेचा अजेंडा १४ दिवस आधी सभासदांना देण्यात यावा.
तसेच सभेच्या आधी किमान तीन नोंदणीकृत आर्किटेक्ट, शासकीय पॅनलवरील प्रोजेक्ट मॅनजेमेंट सल्लागार (पीएमसी) यांच्याकडून प्रोजेक्ट रिपोर्ट आणि दरपत्रक करून घ्यावे आणि त्यातून एका तज्ज्ञ व्यक्तीची विशेष सर्वसाधारण सभेत निवड करण्यात यावी,

सोसायटी वेबसाइट :

प्रकल्पामध्ये पारदर्शकता असावी आणि बदलत्या तंत्रज्ञानाचा फायदा माणून सोसायट्यांनी पुनर्विकासासाठी एक वेबसाइट तयार करावी आणि त्यावर त्यासंदर्भातील सर्व सूचना, इतिवृत्ते, प्रोजेक्ट रिपोर्ट अशा बाबी अपलोड कराव्यात, त्यासाठी सभासदांनी त्यांचे ई-मेल आयडी सोसायटीकडे द्यावेत.
सभेनंतर त्याची माहिती १५ दिवसांत निबंधक कार्यालयात ई-मेल तसेच हार्ड कॉपीद्वारे पोहोचवण्याची व्यवस्था करावी.
अनेक सोसायट्यांमध्ये अजून वेबसाइट केल्याचे दिसून येत नाही, पण केवळ वेबसाइट नाही हे या तत्त्वांचे उल्लघन ठरत नाही, असेही उच्च न्यायालयाने एका निकालात नमूद केले आहे.

विशेष सभेचे कामकाज :

सभेच्या तारखेच्या आठ दिवस आधी सभासदांनी त्यांच्या लेखी सूचना आर्किटेक्ट, प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट सल्लागार यांच्या नावे समितीकडे पोहोचवावी. पुनर्विकासासाठी सभासदांच्या सूचना, मागण्या ह्यांचा विचार करून पुनर्विकासाच्या कार्यक्रमाची रूपरेषा ठरवावी.
पुनर्विकासासाठी पॅनलवरील आणि अनुभवी आर्किटेक्ट, प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट सल्लागार ह्यांची निवड करावी आणि त्यांच्या कामाच्या अटी शर्ती निश्चित कराव्यात.

कोरम (गणसंख्या):

विशेष सभेसाठी पूर्वी ३/४ इतका कोरम आवश्यक होता. मात्र आता एकूण सभासद संख्येच्या २/३ इतका कोरम राहील अशी तरतूद करण्यात आली आहे.
कोरमची पूर्तता न झाल्यास सादर सभा तहकूब होऊन सात दिवसांची सूचना देऊन पुढील एक महिन्याच्या आत परत विशेष सभेचे आयोजन करण्यात येईल.
मात्र अशा सभेतही जर कोरमची पूर्तता झाली नाही, तर सभासदांना सोसायटी पुनर्विकासात रस नाही असे समजून सभा रद्द करण्यात येईल आणि सदरचा विषय पुन्हा पुढे तीन महिन्यांपर्यंत विशेष सर्वसाधारण सभेमध्ये मांडता येणार नाही.

हाउसिंग सोसायटीचा पुनर्विकास करण्यासाठी किती बहुमताची गरज:

पुनर्विकासाबाबत (Housing Society Redevelopment) सभासदांच्या हरकती, सूचना ह्या त्यांच्या नावासह सभेच्या इतिवृत्तांतामध्ये नमूद करण्यात येतील.
पुनर्विकासाचा प्राथमिक निर्णय घेण्यासाठी एकूण सभासदांपैकी किमान ५१% सभासदांचे बहुमत असणे गरजेचे आहे आणि असे सभासद प्रत्यक्षपणे सभेमध्ये हजर असणे गरजेचे आहे.
एखाद्या सोसायटीमध्ये १०० सभासद असतील तर पुनर्विकासाच्या विशेष सर्वसाधारण सभेसाठी कोरम हा ६६.६६ म्हणजेच ६७ सभासद असा राहील आणि सभेमध्ये जर ६७ सभासद हजर असतील तर त्यातील किमान ५१ सभासदांची बहुमताकरता आवश्यकता असेल. ७५ सभासद उपस्थित असतील तरीही बहुमताकरता किमान ५१ सभासदांची पुनर्विकासासाठी मान्यता गरजेचे आहे.
पुनर्विकासाचा निर्णय किमान ५१% बहुमताने पास झाल्यावर पुनर्विकासाच्या कार्यवाहीकरता ठरावाच्या बाजूने मत नोंदवणाऱ्या सभासदांचे लेखी संमतीपत्र कार्यकारिणीला द्यावे, ही नवीन तरतूद केली आहे.
सभेस अनुपस्थित सभासदांची लेखी तोडी व इतर कोणत्याही प्रकारची सूचना, मान्यता, मत, अभिप्राय विचारात येता येणार नाही अशी तरतुद केली आहे.
सभेचे इतिवृत आता १० दिवसांच्या ऐवजी सात दिवसांत सभासदांना मिळण्याची व्यवस्था करावी. विशेष सभेमध्ये निवड झालेले आर्किटेक्ट, प्रकल्प व्यवस्थापक सल्लागार ह्यांच्या नियुक्तीचे पत्र सभेनंतर आता १५ ऐवजी ३० दिवसांच्या आत द्यावे लागते.

पुनर्विकास प्रकल्प अहवाल आणि कार्यवाही:

आर्किटेक्ट, प्रकल्प व्यवस्थापक सल्लागार ह्यांनी सर्व सरकारी नियम, अटी, सभासदांच्या अटी- सूचना ह्यांचा विचार करून तयार केलेला अहवाल त्यांच्या नियुक्तीच्या दिनांकापासून दोन महिन्यांत मॅनेजिंग कमिटीकडे सादर केल्यावर सेक्रेटरी, मॅनेजिंग कमिटीच्या सभेचे आयोजन करतील. या सभेची सूचना सभासदांनाही देण्यात यावी जेणेकरून त्यांना सूचना देता येतील.
या सभेमध्ये आर्किटेक्ट, प्रकल्प व्यवस्थापक सल्लागार हजर राहून चर्चेअंती आवश्यक ते बदल करून प्रकल्प अहवालास बहुमताने मान्यता देण्यात येईल. नंतर निविदा मसुदा तयार करण्याचे काम सुरू होईल.
निविदा मसुदा तयार करताना कार्पेट एरिया आणि कॉर्पस फंड यापैकी एक बाब कायम ठेवून आणि इतर तांत्रिक बाबी निश्चित करून मगच निविदा मागवता येईल.
सभासदांना त्यांच्या माहितीच्या नामांकित बिल्डर्सची नावे सुचवता येतील. स्वयंपुनर्विकासाच्या बाबतीतही वरील कार्यपद्धती अनुसरावी लागेल.
निविदा स्विकारणाच्या शेवटच्या दिवशी त्यांची संपूर्ण यादी सोसायटीमध्ये प्रसिद्ध केली जाईल. त्यानंतर १५ दिवसांत निविदा उघड करण्यासाठी मॅनेजिंग कमिटीची सभा बोलवली जाईल आणि अशा सभेत सभासद, बिल्डर किंवा त्यांचे प्रतिनिधी ह्यांना देखील उपस्थित राहण्याची मुभा आहे. ह्या सभेत सर्व निविदांचा तुलनात्मक तक्ता आर्किटेक्ट / प्रोजेक्ट मॅनेजर तयार करतील.
मात्र तीनपेक्षा कमी निविदा आल्यास सलग दोन आठवड्यांची मुदतवाढ देता येईल. पण अशी मुदतवाढ देऊन सुद्धा तीनपेक्षा कमी निविदा प्राप्त झाल्यास जेवढ्या निविदा प्राप्त झाल्या असतील तेवढ्या विशेष सर्वसाधारण सभेमध्ये मंजुरीसाठी ठेवण्यात येतील. त्यासाठी सहकार निबंधक खात्याकडे प्राधिकृत अधिकारी नेमण्यासाठी सोसायटीला सात दिवसांत अर्ज करावा लागेल.

निविदा मंजुरीसाठी विशेष सवर्साधारण सभा :

प्राधिकृत अधिकाऱ्यांची नेमणूक झाल्यानंतर एका महिन्यात विकासकाची निवड करण्यासाठी विशेष सर्वसाधारण सभेचे आयोजन करावे लागेल.
नवीन अटीप्रमाणे बिल्डर किंवा त्याचे सहयोगी सहाय्यक ह्यांचा किमान एक प्रकल्प महरेराकडे नोंदणीकृत असणे गरजेचे आहे.
सभेच्या १४ दिवस आधी सभेचा अजेंडा सभासदांना पोस्टाने / हाती तसेच परदेशी राहणाऱ्या सभासदांना ई-मेल द्वारे पाठवावा, तसेच वेब साईट वर अपलोड करावा. ह्या सभेचे व्हिडीओ-चित्रीकरण करण्यात येईल. अश्या सभेला फक्त अधिकृत सभासदांनाच आणि ओळखपत्रासह उपस्थित राहता येईल.
एकूण सभासद संख्येच्या २/३ (पूर्वी ३/४) इतका कोरम राहील. कोरम नसल्यास पुढील सात दिवसांकरता सभा तहकूब होईल आणि त्यानंतरही कोरमची पूरता न झाल्यास सभासदांना रिडेव्हल्पमेंटमध्ये रस नाही असे समजून पुढे तीन महिन्यांपर्यंत विशेष सर्वसाधारण सभेपुढे हा विषय आणता येणार नाही.
सभेमध्ये बिल्डर/कंत्राटदार यांची नियुक्ती करण्यासाठी संस्थेच्या एकूण सभासदांपैकी किमान ५१% उपस्थित सभासदांची लेखी मान्यता असणे गरजेचे आहे.

बिल्डरसोबतचे करारनामे : बँक गॅरेंटी आवश्यक:

संस्थेचा समिती सदस्य किंवा पदाधिकारी हा स्वतः बिल्डर नसावा किंवा नेमलेल्या बिल्डरचा नातेवाईक नसावा.
बिल्डर नेमणुकीनंतर तीन महिन्यांच्या आत आणि मॅनेजिंग कमिटीने मंजूर केलेल्या अटी- शर्तीच्या आधीन राहून आणि आर्किटेक्ट/प्रोजेक्ट सल्लागार ह्यांच्या मार्गदर्शानुसार करारनामा करण्यात यावा.
बिल्डिंग नकाशे महानगरपालिकेने मंजूर केल्यावर सर्वसाधारण सभेमध्ये सभासदांना बघण्यासाठी सादर करावेत.
विकसनाचे हक्क हे अहस्तांतरणीय (नॉन-ट्रान्सफेरबल) असतील आणि करारनाम्यामध्ये रेरा ऍक्ट प्रमाणे कार्पेट एरियाचा स्पष्ट उल्लेख करणे गरजेचे आहे.
प्रकल्पाच्या एकूण किंमतीच्या २०% इतकी बँक गॅरंटी देणे बिल्डरला देणे क्रमप्राप्त आहे.
तसेच प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत शक्यतो त्याच क्षेत्रात सभासदांची पर्यायी जागेची व्यवस्था किंवा सभासदांना मान्य होईल असे मासिक भाडे आणि डिपॉजिट देण्याची किंवा अशी संक्रमण शिबिरे उपलब्ध करून देण्याची जबाबदारी बिल्डरची राहील.
सोसायटी आणि सभासदांबरोबरचे करारनामे नोंदणीकृत असणे गरजेचे असतील.
नवीन इमारतीमध्ये सदनिका देताना शक्यतो पूर्वीच्या मजल्यांप्रमाणेच वाटप करावे. अन्यथा सोडत (“लॉटरी”) पद्धतीने सदनिकांचे वाटप करावे. निबंधक प्रतिनिधींच्या उपस्थितीत सोडत काढावी आणि त्याचे व्हिडीओ चित्रीकरण करावे.